房地產市場趨勢與買方/賣方觀念分享

隨著政府打房趨勢明朗，不動產市場即將進入「獲利歸公」的時代；
房地合一稅新制所帶來的影響範圍甚廣，上至地主下至一般消費者，全民皆傷，唯有政府得惠，透過稅收來擠壓所有食物鏈全層面的收益。這能夠抑制房價嗎？很難。
三管齊下的打房政策，會產生甚麼漣漪呢？
土建融信用管制；原物料已經面臨巨幅漲價的窘境，疫情影響造成進口可取代之建築相關原料限縮，只能仰賴國內供給，且大量缺工缺料形成營造源頭上的惡性競爭，廠商坐地起價，建商無奈之餘只能任由宰割。加上央行緊縮建設公司的槓桿彈性，建案開發成本與門檻大增，令中小型規模建商生存困難。於此之後所有庫存之土地賣方都會採取「緩推」方式來彌補這失去的利潤空間，簡言之，越早推案公司損失就會越大，越早開發毛利比就越低，尤其預售屋，所以慢慢推、慢慢賣、並且賣超出原預期的價錢，會是後面市場的主流趨勢。對買方來說，未來推案量會縮，價漲，買房更加困難，剛需與首購更加痛苦。
實價登錄2.0；讓預售屋的成交價錢無所遁形，賣方全面走入不二價的方式來應對，所有市場上的建案售價都將會有一定水位的統一行情。不再需要議價過程，也不用再擔心自己殺的價格是否划算，消費者只剩下要與不要的最終選擇。承上述，未來買方也將被迫認同整個不動產市場的行情與房價，就算有許多的抱怨跟憤怒，也無法改變這個趨勢。同時打擊短期投資客，建商也將為了避免違規與麻煩，爾後預售換約的成交量將大幅降低，等同強迫回歸房地產必須要長期持有的特性，所有賣方也會很有默契地將綁約條件與時間提升。
房地合一稅升級；原持有的2年限制延伸到4年，如此一來，中古屋的供給量將會縮水，在買方買不到房子的狀態下，中古行情將會比現在有更劇烈的上漲幅度，2年時間可謂是天地之差。當預售新建案跟中古市場雙雙同時供給量縮是一件非常恐怖的事情，要知道房價暴升的原理都來自於供不應求，這個狀況若無法平衡甚至加劇，那要抑制房市根本是天方夜譚。
總結：全球量化寬鬆加上疫情帶來的經濟變形，很多生產製造業都受到了波及跟嚴重影響，不再只是單純游資跟很多投資行為興盛的問題，而是全面性的通貨膨脹。於此時這三重擊的打房政策，來得又快又臨時又沒有緩衝與配套空間，是過去所沒有的狀況。這對有房子需求的自住客來說，是毫無利多可言的。

想想，建設業土地槓桿提升開發與營建成本提高、稅收增加，如果建案售價不提升，那建設公司根本就很難維持營利，頭尾都被壓縮，中斷空間怎麼可能足以維持營運呢？所以基本房價越漲越多是必定會發生的事實，建商為保存有效率的去化量來控制可接受的成本漲價幅度，不會再像近兩年那樣搶著開案。假設原本一年會推1000戶的量將會萎縮一半以上，如此以來是更越加難滿足市場的需求量，房價不漲都難。

再想想，如果你持有的房子想轉手，為爭取最低的房地合一稅比例普遍人人都會放2年再賣，可現在這個比例變成要放4年才可取得，那等同每個人都將會在持有4年後再轉售。假如中古市場中的每個屋主都是差不多的想法，請問又有誰會在持有不到4年的時候來出售呢？那是否這樣將會產生仲介能夠開發的物件與難度大幅提高變成供給量會是現在的一半不到呢？那麼如果你是一個現在馬上就需要住房買房的人，你覺得屆時你的選擇性會不會比現況更少更糟，價錢比現況更高更貴？

房價它是有一定程度的比例在分配，有土地、有營造費、有管銷、有雜支、有利息、有各方面都需要的利潤等等、當然還有最重要的稅金。當這層層之中的數字在往上走，而其他空間卻沒有被調整的彈性，自然只能加在房屋售價上，自然只能透過市場上廣大的消費者與買方來吸收。

換言之，稅金越重，門檻越高，成本越貴，當然房價就沒有下修的餘地。這道理如同你把自己的房子賣掉後，原本只要10%的稅爾後卻加到40%，難道你會願意賺了價差卻賠了稅金嗎？難道你會心甘情願的吐出那獲利的空間嗎？所以賣方會把稅的比例轉嫁給買方是很正常的作法也是很理所當然的事，這環環相扣之下，原買方吸收了這道成本，當此買方變成賣方要轉手時，也會加諸在下一手買方身上，以此循環，房價又怎麼可能會下降呢？

美言之是打房，但充其量卻只是政府要吸取更多不動產市場上的金流到國庫而已，既能對大眾聲音有交代，也可以滿足無房者的心聲，賺了熱度又蹭了後面的選舉聲勢，何樂而不為？但這真的能打的了房嗎？很難。

【以後的市況，是助漲，也是在變相推動持有房產者可以放更久的時間來擷取更大的獲利價差。未來，只要手上有房子的、只要不缺錢的、只要貸款與負債比沒有壓力的、只要繼續囤房的、只要是資產不動產化的，會越來越有錢，財富會越來越大。然而那些沒房子的，將會更難買房、更難認同房市、同時也會對打房政策更心灰意冷。言而總之，如果你是個自住客、首購族，有需求但卻不肯買房，還在拖遲，那麼變相耗損的以及承受劇烈損失的，都會是你自己，趕快買吧。越是自用者，就越該在現在即刻解決買房的問題。】

享自-丁丁房產 日記

自都市計畫法全台容積率管制實施自今已20餘年，這是用來判斷土地生命力與價值的基本要件，也就是根據容積率來計算開發一塊土地可以賣出多少售坪，依此來衡量建設公司要推案的投報效益。

公設比是台灣從最早時期就存在的詬病，但目前也無實際的辦法來解決，雖然消費者普遍都很反對為何買房需要買掉那麼多的虛坪，可在實際面其實這所謂的公設坪數是有成本存在的。在營造費用所計算的單價之中也是有涵蓋這項面積，而非如買方所想這空間都是賣方多賺的，若要滿足建築物零公設比的理想，還是得要靠政府如何去更進一步的修法與調整。
現行一般14層樓的住家大樓產品公設比約32%起跳至38%，商業類產品公設比38%到50%不等都有可能，經過時間與建築法規的年年更動，現在也不可能再出現如早期有那麼低公比的建案，原因無非就是必須要滿足各類型規定的最低限制就得如此，否則就無法取得建照。
既然佔據掉了1/3的售坪，官方應該要去思考這件事，如果想要符合實坪制的計算方式，就得要想辦法補足賣方這個坪數才有可能辦到，如果只是強硬要求市場公設不得計入面積的話，相對房屋單價也會同等增加1/3。若是如此，實坪計算就完全沒有意義，反而更加劇提升整體市場行情的數字，只會更混亂而已。

過去能夠從完全沒有章法的土地使用限制到都市計畫法的徹底實施，就代表政府是有足夠的能力來改變不動產的遊戲規則。要怎麼補回少去的虛坪，從容積率下手是最妥當的，只要從土地投報效應的基礎容積率提升1/3以上，就可以在不改變與不影響土地及房屋的單價數字上進而採用全面性的實坪制，讓所有的消費者與買方都能從此忽略掉公設比的比較與疑慮，更能限制住賣方在公設比例轉移上玩的數字遊戲。

公設比要低，單價就要調高，總售金額不變。
公設比調高，單價就可下修，總售金額不變。

若建案總售1000坪，現制公設比最少有320坪在公設面積上，如果要實坪制，就只能登記680坪，那麼在價格上就要補回這少去的坪數總價，單價就會大幅提升。所以為何到現在還都無法解決公設比的問題，因為總金額是不變的，也不可能如消費者所想的可以藉此降低房屋總價。但假使某一天土管政策可讓建商從開發坪效上滿足到原本1000坪總面積及總售價的話，實坪制就能實現。

不動產就是數字之間交替運作罷了，從坪數、價錢、比例跟時間在轉換，買方不了解的總是以為從此少了些甚麼購屋預算或門檻就會降低，這是錯誤且不切實際的想法。對於建商來說，成本是無法被省去的，既然數字打底就在那邊，又怎麼可能「賠本」來賣給你呢？

無論再怎麼抗議公設比的不公與無理，那也不是誰能夠去控制的，因為規定就是規定，而這份規定也是政府所定義的，且這個規矩也是由從前所流傳至今，除非設法進化這個規範，否則實坪制是不可能會成為現實的。

實務舉例；
一塊現行容積率240%坪效約4倍的住宅區，在實坪制上路的同時改制土地計畫法的基本容積率，將240%提升到320%，將4倍坪效提升到5.4倍，以此類推。雖然坪效提升，但也因可售面積的降低而前後平衡，自此後市場自然就會有新的坪效計算方式，但對整體而言，此法才可能創造零公比的不動產世界。

消費者吵著雨遮不得計坪，於此就有了新的規定。
消費者又吵雨遮不得計價，於此也有了新的規定。
雖然只要在買賣契約書上更動一些內容就可以在不影響建商投報效益下避免違規，也因為這些計較在實際上並無傷大雅，所以對買方在購屋上其實前後也沒多大的差異與感覺。

可為何實坪制喊了那麼多年都無法執行呢？因為30%所佔據的比例是非常巨大的，這也沒辦法只是在合約書上寫個不計坪不計價就能夠解決，所以如果沒辦法從源頭去改變掉不動產開發的遊戲規則，就很難去根絕這延宕了40多年歷史的灶頭。

公設比的確存在了很多矛盾的地方，多年來也成為了消費者在貨比三家時其中一個比較的數據，說穿了不過就是希望自己花的錢可以買到比較多的肉，而賣方針對於此的話術也總在於公共領域是大家都有使用到的地方自然必須要花錢購買來說服，每一個建商每一個建案也都避免不了這樣的事實。畢竟台灣跟其他國家的文化不同，建築法規與理念或市場發展趨勢也都不一樣，所以想要仿效別人的制度，也不是一件輕鬆簡單的事。

對於高房價時代，以此發展的零公設比也將有望改變這樣的尷尬局面，坪效增加之後會有此變化；每一間房屋總價因實坪而降低30%，但建商的總銷售金額不變，若不拉高樓層的狀態下單層戶數就會增加，若拉高樓層會因成本增加而提升單價，但卻可以提升市容與居住質感，因為有限的建蔽率無法滿足增加了3成餘多的容積率，多半都會選擇超高樓層來增加賣點與優勢，於此整體不動產消費環境將會大洗牌再重新組合成新的模式，且更有利於多方贏面。

實坪制上路後與容積率提升的結論；
1.對消費者來說平均單戶的總價降低30%以上。
2.建商有更多的單價空間控制成本與建築模式。
3.提升市容與建築環境更利於優化未來都市感。
4.徹底消除市場對公設比的不公異議與不合理。
5.打破舊有制度重新創造一個新的不動產規則。

【改變常態的循環與慣性，必定會有陣痛階段，但想要不改變就得到一個幾乎難以辦到的目標，就是不可能的事。期待有朝一日我們都能夠完全忽略掉公設比例的問題，再也不需要執著到底公設面積吃掉了多少空間，進而實現一個多少錢買多少坪數的完美理想。買方更能藉此大幅度稀釋掉購屋總價及滿足購屋預算，令市場重塑成一個再也不需要被詬病的漂亮局面。】

享自-丁丁房產 日記

消費者的迷思總結；
1.要馬兒好又要馬兒不吃草。
2.沒有也不想要有成本概念。
3.建商賣方不應該賺我的錢。
4.預算總是跟不上你的眼光。
5.花錢的是老大沒禮貌沒差。
6.為了小錢沒信用也沒關係。
7.臉皮堪比城牆乃至不知恥。
8.學歷越高越不懂做人處事。
9.要享受服務但又不想付錢。
10.口袋空空卻想要天馬行空。

雖說沒絕對，但往往缺乏購屋經驗的人，都普遍會有一些不是很健康的想法或思維，可以說是一種自私，也可以說是一種無知。但其實回過頭來想，那自己曾經在買房過程上很可笑的言行，不過就像是個孩子罷了，既任性、又天真。

案例一、
甚麼叫信用？甚麼叫承諾？簡言之就是說到做到，通常買方都會希望賣方可以如此對自己說的話負責，賣的產品內容不能被改變，做生意要誠信，賣房子要有良心等等。但你希望賣方這樣對你，賣方同時也會希望你這樣對他，因為信用是雙向的，可當往往消費者後悔的時候，老爸老媽都能出賣，誰又會想遵守承諾或白紙黑字呢？
在訂購房屋時，為了能夠便宜點都會與賣方做議價上的談判，當買方很滿意取得成交價時，賣方不僅口頭強調甚至額外但書跟在訂單其他條件上在另立簽名條款，叫做不得退戶與變更。心歡意滿的當下消費者立下滿滿的承諾，結果過了幾天後，就拿著消保法與審閱權來要求退戶了，為了不想承認自己的錯誤與反悔，理虧心虛的態度也常常會看到買方因此惱羞成怒，更誇張的還有因此謊騙自己的家人有意外來求賣方的同情，說到底不就是退個訂金而已，卻可以看到許多的人性黑暗的一面。而且，越是高學歷的人在這點上面就越幼稚。

案例二、
房子也不是沒看過，甚至整個市場區域都花了不少時間一一去了解過，但為何沒買？除了無法接受房價的現實之外普遍都因為預算問題而無法決定，自己喜歡的買不起，買得起的又不喜歡，於是就不斷浪費時間去等待那個會不會有朝一日跑出來一個自己買得起又很喜歡的建案出現。當然答案是不可能的、即便有也輪不到你買、不管等幾年也不可能等到那個不切實際的幻想會成為現實。
不懂也不想懂甚麼叫做先求有再求好，也不想去學習別人是如何成功的以小換大，滿腦想的都是撿便宜、想的都是自己會是那個與眾不同的天之驕子所以可以買到自以為是的那種不可能。說破了嘴講破了舌，明明自備不足、明明償貸能力有限、明明預算不夠，但他就是堅持要以蛋白區的價買蛋黃區的點、就是要以三線品牌的價來買一線品牌的質。最終的結論就是看了若干年依然在租屋，然後越看越貴還是在一直看，每次看屋也都在以同樣的觀點在告知賣方，卻不知這不肯進步與改變的自己有多麼無知可笑。

案例三、
所有的商品都會有它的既定成本存在，現在也都有相當透明的交易資訊或相關資料可以查證，可買方卻怎麼樣也聽不進去，認為這些數據都是賣方造假的，無論如何，這個售價都是建商暴利、都是代銷或仲介賺太多，所以我要出一個根本毫無根據也不在行情內的價錢來買。
這個方式，很奇妙，他也不只是在一個接待中心會如此，而是看過的每一個建案都用同樣的方式出價，怪的是這種人還不止一個，似乎市場所有的價錢、所有的造價、所有的原物料成本都是他們說的算，即使時間與事實證明這樣的行為根本買不到房子但多年下來也不曾醒過。
不是為了殺價而殺價，也不是不想買，也不是沒有誠意，他們只是無法接受為何成本會這麼高，也無法接受怎麼可能賣方會賺那麼少。在他們的認知裡面，沒有辦法接受自己所沒思考過的一切，於此長期下來，在與其他人的比較與競爭之中，自然也就是個完全聽不進專業建議的魯蛇。務實一點吧，當你試著去自地自建與發包的時候，就會發現其實跟建商買還比較划算。

案例四、
在不動產交易世界之中最沒水準的人，就是想不勞而獲；
他們需要你的服務，但不想給你服務費。
他們享受你的付出，但不想給你半毛錢。
他們已經得到成果，但就是想事後砍價。
這種心態很少會在有錢人身上看到，也不會在投資客上面見到，大多在購屋買房的時候這些都是自住客會發生的事。即便這些人是在竹科大公司任職工程師，即便這些人都是高階菁英人士，即便這些人都是高知識份子，但抱歉往往真實事由的發生群眾都是這些客層。
有人為了想購得難以取得的建案，在確定正式交易完成後竟然可以謊稱自己沒有買到來詐取已付清的服務費。有人在談定所有白紙黑字的買賣條件後，竟然可以要脅式的態度來強迫以回殺價格。所以說不要以為那些不好的買賣糾紛與問題都出在賣方身上，其實有更多的無奈是在於這些心術不正的買方行為上。
當然在仲介與中古市場中，想盡辦法在服務費上動手腳與歪腦筋的人，更是多不勝數，試問，沒有不動產業第一線的付出跟辛勞，你又怎麼可能可以順利買得你想要的物件或建案呢？
想當神，又想吃供品的心態真的非常不好，甚至還有人因此佔了便宜還沾沾自喜的炫耀與分享自己有多聰明，卻不知已把自己的格調跟水準都給弄臭了，當被貼下標籤以後，你以為自己賺到的最後還是會賠回去的，市場越小這種循環報應到自身上就越快。
如果看到這篇文章，你正有著這些迷思的時候，請以一個健康正面的角度來好好深思一下，買房子或不動產真的是如你所想的或你所堅持的這個樣子嗎？到今天為止，你所認為的一切，真的有為你帶來甚麼好處嗎？還是有實質幫助到你購屋順利呢？還是你有達成原本自己所要的所有目標呢？
倘若你是個自住客，看了一大段時間的房子都沒買，請相信這個因果問題的癥結點絕對是在你自己身上，而不是在賣方、景氣、環境、產品、投資客等等上面。換言之，當你與成功者跟既得利益者或常勝贏家都保有同一消費思維的時候，你就會對這些迷思嗤之以鼻了。首購族就該要學習擁有換屋族的觀念與想法，自住客也該要吸收那些置產投資客的思維與態度。別老是把自己的無能怪罪在政府不管房市或沒有打房，其實你早就有很多機會可以進場了不是嗎？咎由自取都是源於自己的選擇，放馬後炮你就會買房了嗎？別傻了，在台灣你若沒有房子就不會是自己人生的主角，別再抱著這些迷思在看房了，遲早你會被它們拖累到不知所為。

【行情20萬的時候你不買，30萬的時候抱怨房價都是炒起來的，這不是挺好笑的嗎？有許多建案選擇性的時候你不買，案案秒殺被搶購到一屋難求的時候才在埋怨這些都是建商串聯投資客要坑殺自住客，這不是在自作多情嗎？買房其實是簡單不過的消費行為，滿足需求、預算許可、產品滿意，就把卡刷下去就對了，哪來那麼多有的沒的在困擾自己呢？房子是要拿來住的，想太多都不會為你帶來幫助，回歸單純是購屋時最幸福的一件事，莫忘初衷，你買房是為了自己與家人，不是為了要跟市場對賭、也不是為了要跟賣方對抗，一切都是為了你的未來。】

享自-丁丁房產 日記

有不少人責怪不動產不應該成為投資工具，房子應該只為居住所存在，跟自用無關的其他購買動機都是褻瀆房產的用途。所以每當房價上漲與景氣好的時候，某些人就會跳出來轟炸這些空間全是炒作。每當房市低迷的時候，雖然這些負面聲音少了些，但也不見這些人就會進場購屋，因為他們始終認為房價可以低再更低，便宜再更便宜。
如果你擔心買房會賠錢，其實你已落入資產上的概念循環。
如果你煩惱打房會降價，其實你已不認為房產僅自用功能。
假使你覺得不動產如上述不該成為投資工具，你又何必擔心賠錢蝕虧或跌價呢？豈不矛盾？假使你覺得房子只能夠做居住使用，更不該執著在眼前的房價，除非你認為空頭時有利可圖，除非你認為買後還有上漲空間，否則何須去在意上上下下與來來回回的行情呢？
如果不動產沒有了投資空間，賠不賠重要嗎？反正都是拿來住而已。
如果房地產沒有了漲跌循環，降不降重要嗎？反正你又沒要拿來賣。
醒醒吧，這個社會上與台灣跟華人對於房產的認知跟理財觀念，你永遠無法拒絕這就是大部分人會使用的置產工具，所以才會有句話叫做「只要有中國人的地方房子都會漲」，你也永遠無法抗拒市場上的需求，不管它是否來自於首次購屋的剛需、換屋、投資，你改變不了環境，你也控制不了這就是種經濟正向循環，你能改變與控制的只有自己對這方面的想法與態度。
撇除掉投資市場上的熱錢膨脹，房子不會賠的主因在於原物料的通貨膨脹，此也包含了土地與營造成本，光這些施建源頭的基本因素就是年年在上漲，即使沒有任何人為或其他單位的炒作哄抬，房價就必定會因此逐年上升售價行情。就算中間過程可能會歷經大環境事件影響景氣波動，但只要沒有因缺錢或槓桿失衡而需要變現的一天，時間一定會告訴你一個真理叫做「不動產是穩漲不跌的絕對性理財工具」。
打房也許是為了對社會交代，也許是為了政治或選舉，也許是真的要讓房市降溫，但無論何者，截至目前為止所有的打房政策，都不至於對行情有直接性的影響。會讓交易量萎縮，會讓房價有些許的修正，會讓買氣氛圍冷凍，但沒有針對成本根源的打房其實真的不算是打房，所以要符合消費者對房價有很大打擊的期待是非常困難與實現的。
對於已經持有房產的人來說，其實也不用太擔心打房會否讓自己的資產縮水，嚴格來說不過就是在調配市場上的金流罷了，讓不動產回歸正常的特質、讓不動產避免成為人們用做短期投機買賣的管道，讓房市穩健趨緩漲，這才是我們現在面臨所謂的「打房」。它是在調整，就像是人生病發炎時需要休息、需要治療，而非給你安樂死，因為政府深知不動產所牽動的經濟循環是不能夠讓它躺平的，因此那些帶著不切實際的認知跟期許的買方，你也永遠看不到所謂的打房可以讓你的購屋預算提升或滿足自備門檻不足的問題。
不用煩惱房地產在週期上的行情波動問題，不管是否有國際級的金融風暴，還是不可預期的嚴重天災，又或是相關的限制政策，房價一直都是在循環著，有上必定會有下，有漲也必定也會有跌。但既然會被稱作為不動產或有其高度保值的特點，持有者在面臨房價修正時要冷靜毋須恐慌，在房價上升時理智做好財務滾動的調配，只要有正確的理財觀念與穩妥的使用槓桿，基本上在台灣長期持有不動產的人，永遠都是贏家，無一例外，所以富者恆富，有房子或慣性在投資房子或土地的人都是越買越多，雪球越滾越大，因為他們不會受輿論影響，更不會受民粹左右，也不會聽到那些需要居住正義的聲音。有錢人只會依循成功與不敗的法則一而再再而三的累積財富，相對的輸家如果不改變自己的話就很難可以搭上這列車，自此M型化當然也就越加矛盾。
為什麼有很多人難以接受這樣的論點呢？或者不管怎麼去客觀而論都無法吸收呢？因為現實讓有類似體驗的人無法吞下去、因為大部分的人們無法正面去承認自己的不對或失敗，反之有因買房而嚐到甜頭的人，十之八九都會食髓知味。跨那一步有多難，當你曾經有機會買到10萬一坪的時候鐵齒沒買，到了20萬一坪就更難決定，到了30萬一坪又該如何去面對呢？幾年過去了，也不見房市發展像自己當時所堅持的那樣會跌價，十幾年過去了，開始奇怪為何房價依然不斷上漲，如此一直陷入在負面思維的泥沼下，總該開始想想如果早期有買現在會如何？中期有買現在會如何？可在眼下，他們必定還存在著這個想法；房價漲太多了，明年必定會跌，後年必定會降，大後年必定會崩盤。
不動產金流鐵律：
房東拿你的租金在繳房貸。
銀行拿你的存款在放房貸。
你的薪資與收入都沒起色。
基本開銷成本年年都在漲。
所以成了這樣的結論：
你辛苦多年的薪資不漲可生活成本越來越高，存款效率越來越低，好不容易累積的儲蓄被銀行以低利率大肆放款出去給人買房炒房或投資，不見增加且有限的收入卻拿去給房東養房子，自己租的這間屋子一年一年的房價跟行情不斷在提高，可我的口袋與錢包卻被通膨吃掉自己的人生時間。
【如果你曾經在過去是首購族而到現在還沒買，請放下所有對房市會跌而觀望考慮的想法，因為你沒有時間拿來跟市場對賭。如果你現在就是剛要準備買房的人，也該同理看待，最少你會好過一點因為在房價曾經尚未上漲的時候你還沒有那個需求，可若你重蹈這些無屋族的覆轍也在浪費時間的話，那麼幾年後或遲早你也將被迫要接受現實。單純一點，自住來說，買房不會賠，打房也不會讓你賠，長期置產也一樣，台灣的不動產資本社會就只有兩類人，一個是死不買房的輸家，一個是房子越來越多的贏家，要成為哪一個，誰都幫不了你，誰也不會幫你，只有自己的觀念與態度能夠幫助自己。】

享自-丁丁房產 日記

從消費者的出發點來看，每一個人都希望自己買的房子要很划算，要物超所值，但畢竟買方都不是建築專業者，無法清楚深知到底成本從何而來又該如何計算，也無法判斷甚麼樣的建築設計或規劃是有多少價值。於是最簡單的方法就是看建商給的標準配備與建材是何品牌又是何種設備跟等級來做比較。

假設你有過自地自建的經驗，就會發現甚麼叫做成本的堆疊。如果真能給予消費者所理想的一切，那必定所費不貲，其實這邏輯跟自宅裝潢是一樣的道理。你可以把室內打造成自己的夢想宅，但費用會驚為天人，所以為何大部分首購型的中古屋裏頭的傢俱與設計或設備都偏陽春簡單，因為鮮少人會在尚未到換屋的坪數之前就花大筆預算去提升住家的使用品質，能夠用就可以了，不需要到頂級。

在建案土地成本不斷升高下，房價已經無法調控到親民的程度，只能提高所有的建材等級，才能夠取得消費者的認同。

營造或建商，成本的管控技巧是非常重要的，每一個大規模與成功的建設業，都是因為精於計算商業建築的支出細節與收益空間來創造成就。產品是拿來賣的，不是拿來自己住的，生產過程中的數字遊戲，都是從小到大環環相扣的投報效益，每一項建築上需求的一切都是經過相當精打細算的考量才會決定，在好賣與好賺或好品質與好口碑之間來平衡最終結論。

要知道，消費者希望房價便宜之外，更希望你給他的東西不是廉價品。如果有選擇性，最好我的房子有很多特殊配備、進口品牌、高檔材質、樓板有多厚就給多厚、設備最好全都是精美奢華，但事實上有可能如此嗎？

以40坪的三房來估算；
一套國產低等廚具不用5萬、國產高等廚具不用10萬、進口低等廚具不用15萬、進口高等廚具要價20萬以上、進口頂級配備廚具要價30萬以上，前後極限可差6倍以上。同理，衛浴設備也一樣。更別說其他的常見的窗戶品牌、玻璃類型、樓板厚度、樓板材質、隔間種類、室內高度、紗窗、制震、電動曬衣架、智慧系統、高檔玄關門 室內門、弱電、大門鎖與室內門鎖、地板地壁磚、電器品牌等等，假設這些預算都要提升，那就是非常恐怖的成本堆疊，要滿足消費者百分百的理想，這可能每坪要價5萬以上都不為過。

消費者往往都會回一句；哪有這麼貴的。  當自己發包自建來一次；就知道真的貴。

前者總是認為賣方給的都太少，後者才會理解甚麼叫取捨。

珍惜願意使用好建材的建商，因為會堅持某種等級水準的賣方，都會有最少要給客戶好東西的文化理念。

很多時候消費者也要改些觀念，羊毛永遠出在羊身上，不管是何種建材，建設公司所進貨與使用的單價絕對會比你自己去零售買入還要低很多，如果老是認為那些配備是賣方的義務，那你真的很難可以去真正理解好建材的價值在哪。

在實際的居家使用上，高等建材的確會提升不少的生活品質，不僅更耐用實用好用，在隔音或感覺上與較為便利性的設計也都與一般產品不同。所以為何現代人在看房與各案比較上都會特別關注詢問建材配備，講白的，如果一個建案的售價沒有特別高，但用的品牌都還不錯，即便外觀與公設差一些，對買方而言那也還都是個CP值不差的選擇。如同去到五星級飯店是相同意思。倘若你買的建案賣方給的品牌都很高級的時候，視覺觀感必定與國產品會有非常大的落差。

只有當建商想建立品牌價值時  才會使用好東西